Výpověď z nájmu bytu bez poučení nájemce: Na co si musí dát pronajímatelé pozor

Pronajímatelům mohou způsobit nečekané komplikace nejen případy, kdy nájemci přenechají byt třetím osobám například přes platformu Airbnb, ale také relativně běžné právní úkony, jako je výpověď z nájmu bytu – pokud nejsou provedeny správně.

Zákonné požadavky na výpověď z nájmu bytu

Výpověď z nájmu bytu, coby jednostranné adresované právní jednání, kterým pronajímatel projevuje svou vůli k ukončení nájemního vztahu, musí dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“) splňovat hned několik požadavků. 

Vedle obecných náležitostí právního jednání je v tomto případě vyžadována: 

• písemná forma výpovědi – výpověď musí být písemná (§ 2286 odst. 1 OZ);
• doručení nájemci – výpověď musí být doručena druhé straně (§ 2286 odst. 1 OZ);
• uvedení důvodu výpovědi – pokud zákon nestanoví jinak, důvod musí být ve výpovědi uveden (§ 2288 odst. 3 OZ).
• poučení o právu na námitky a soudní přezkum – pronajímatel musí nájemce informovat o možnosti vznést proti výpovědi námitky obrátit se na soud s návrhem na přezkum její oprávněnosti (§ 2286 odst. 2 OZ).

Význam poučení nájemce

V předmětném rozhodnutí se však Nejvyšší soud zabýval převážně poslední z výše uvedených náležitostí výpovědi z nájmu, a sice poučovací povinností pronajímatele dle ust. § 2286 odst. 2 OZ. Pokud jde o nájemcovo právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď ze strany pronajímatele oprávněná, OZ v ust. § 2290 k podání příslušné žaloby stanoví dvouměsíční lhůtu plynoucí ode dne, kdy nájemci výpověď došla.

V tomto konkrétním případě pronajímatel sice nepochybil v tom, že by nájemce náležitě nepoučil o jeho právu v souladu s ust. §2286 odst. 2, avšak jeho poučení bylo neúplné co do poučení o délce lhůty dle ust. § 2290 OZ, ve které může své právo u soudu uplatnit. S ohledem na skutečnost, že se jedná o lhůtu hmotněprávní prekluzivní, k jejímuž zachování je nezbytné, aby žaloba došla soudu nejpozději posledního dne lhůty, a jejíž zmeškání nelze prominout, je v rámci ochrany nájemce (coby slabší smluvní strany) nutné poučit jej v celém rozsahu.

Nejvyšší soud tak s ohledem na výše uvedené dospěl k závěru, že výpověď ze strany pronajímatele neobsahující ono poučení o lhůtě k podání žaloby k přezkumu oprávněnosti výpovědi je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek a je tak absolutně neplatná.

Otázka veřejného pořádku

K pojmu „veřejný pořádek“ nadto Nejvyšší soud připomněl, že veřejný pořádek představuje souhrn základních pravidel či zásad chování, jež jsou pro společnost a její fungování stěžejní a na jejichž dodržování je nutné trvat. To, zda určité pravidlo lze považovat za součást veřejného pořádku se podává zejména z jeho smyslu a účelu. Právě tento smysl a účel zákona, který byl právním jednáním porušen, lze považovat za jedno z kritérií pro závěr, zda je právní jednání neplatné absolutně či relativně. Zákon v ust. § 2235 odst. 1 OZ stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova zákonná práva. 

Smysl této zvláštní úpravy má za cíl především zabránit svévolnému jednání ze strany pronajímatele a sjednání nepřiměřených podmínek vůči nájemci, který je chápán jako slabší strana. Zvýšená ochrana nájemce při zajištění jeho bytových potřeb je pak v našem právním řádu zakotvena již dlouhodobě a vyplývá z jedné ze základních zásad soukromého práva, proto ji lze považovat také za součást veřejného pořádku. Výrazem této ochrany je i zakotvení poučovací povinnosti pronajímatele o právu nájemce domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi jako jedné z povinných náležitostí výpovědi z nájmu bytu. 

Nedostatečné poučení = neplatná výpověď

Vzhledem k tomu, že nesplnění poučovací povinnosti je porušením kogentní normy na ochranu nájemce, který se tak náležitě a včas nedozví o svém právu bránit se žalobou u příslušného soudu, se dle Nejvyššího soudu jeví jako žádoucí, aby takto neúplná výpověď z nájmu nevyvolávala žádné zamýšlené právní následky.

Závěrem lze konstatovat, že správně sepsaná výpověď z nájmu tak může pro některé z pronajímatelů představovat opravdu oříšek a není divu, když jen zdánlivě nevýznamné opomenutí či nevhodně zvolená formulace může znamenat vést k její neplatnosti a přinést zbytečné komplikace.

Naše advokátní kancelář poskytuje služby v oblasti nájemních vztahů a dokáže vám zajistit, aby vaše právní dokumenty byly v souladu s platnými zákony a chránily vaše zájmy. Rádi vám pomůžeme předejít zbytečným soudním sporům a komplikacím.