Přenechání pronajatého bytu třetím osobám ke krátkodobému ubytování prostřednictvím platformy Airbnb jako důvod k výpovědi nájemní smlouvy

Jelikož nebyl nájemce v době tzv. covidových opatření v dobré finanční situaci, požádal pronajímatele prostřednictvím e-mailové zprávy o odpuštění nájemného, a to z důvodu uzavření hranic, kdy nemohl v pronajatém bytě ubytovávat turisty. Na tuto žádost reagoval pronajímatel shovívavě, kdy po jistou dobu navrhoval nájemci nájemné prominout, avšak za předpokladu uzavření dodatku k nájemní smlouvě. Jakoukoliv změnu smluvních ujednání však nájemce odmítnul. Nato pronajímatel, respektive jeho zástupce, uskutečnil prohlídku pronajatého bytu, kdy zjistil, že se zde nachází zastaralý topný systém, nízký tlak vody v koupelně a kuchyni, postříkaná zeď a odřená podlaha. V návaznosti na to byl nájemci nájem vypovězen s odůvodněním, že je pronajatý byt užíván v rozporu se smlouvou i se zákonem k podnikatelským účelům, a sice ke „krátkodobému ubytování turistů za účelem dosažení zisku“. Tím mělo dle pronajímatele dojít k hrubému porušení povinností nájemce.

Zásadní otázkou, kterou se soud první i druhé instance a následně též soud dovolací zabývaly, bylo, zda přenechání bytu nájemcem třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb ke krátkodobému ubytování, představuje užívání v rozporu s účelem nájmu bytu a může být považováno za hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájmu ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku.[1] Z argumentů nájemce, jakožto žalobce v dané věci, lze usuzovat, že neregistroval rozdíl mezi přenecháním pronajatého bytu do podnájmu k užívání třetí osobě na straně jedné a ubytováním třetích osob skrze platformu Airbnb na straně druhé.  Rozdíly jsou zde však poměrně zásadní, což bylo judikováno nejen v souvislosti s daným případem. Právní norma rozlišuje mezi nájmem a poskytováním ubytovacích služeb, a to nejen v rovině soukromoprávní, ale též z veřejnoprávního hlediska, zejména pak ve vztahu k živnostenskému zákona či pro určení charakteru příjmů dle zákona o daních z příjmů.[2] Zásadní pro rozlišení nájmu (případně podnájmu) od ubytování je skutečnost, že potřeba bydlení, kterou má nájem uspokojovat, nespočívá pouze v přenocování, ale nese s sebou celý komplex zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině.[3]  Ubytování skrze platformu Airbnb proto nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturuje jeho potřebu bydlení, ale zajistí pouze potřebu ubytování.

Své žalobní námitky nájemce směřoval též proti odůvodnění jemu doručené výpovědi, kdy se neztotožňoval s názorem pronajímatele, že v rozporu s nájemní smlouvou užíval pronajatý byt k podnikatelským účelům, a to převážně za situace, kdy ani nedisponuje příslušným podnikatelským oprávněním.  K tomu Nejvyšší soud v rámci svého rozhodnutí uvedl, že „pro účely posouzení, zda byl naplněn uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., nebylo podstatné, zda činnost dovolatele provozovaná v bytě byla podnikáním ve smyslu § 420 odst. 1 o. z.; rozhodující je, že skutkový stav věci byl objasněn v dostatečném rozsahu, aby umožňoval posoudit též intenzitu vytýkaného porušení dovolatelovy povinnosti nájemce, a že dovoloval přijmout závěr, že toto porušení požadované (hrubé) intenzity dosáhlo.“ [4]

Právní věta uvedená v rámci tohoto rozsudku: „Přenechávání bytu třetím osobám (např. prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb) pro krátkodobé ubytování je porušením povinnosti nájemce řádně užívat byt v souladu s nájemní smlouvou a může být důvodem výpovědi nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. To platí i v případě, přenechává-li byt třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce“, byla na červnovém jednání schválena občanskoprávním a obchodním kolegiem.

Výše uvedených postoj české justice, byť se zprvu může vůči nájemcům jevit jako přísný a ve vztahu k aktuálním trendům poněkud rigidní, není ojedinělý. K problematice ubytovávání turistů přes platformu Airbnb v pronajatých bytech bez souhlasu pronajímatele se shodně postavil již odvolací soud Kalifornii ve věci Chen v. Kraft (2016) nebo Vrchní soudní dvůr Spojeného království ve věci Nemcova v. Fairfield Rents Ltd (2016). V obou případech soudy dospěly k závěru, že nabízení pronajatého bytu přes Airbnb je v rozporu s nájemní smlouvou a pronajímatel má z tohoto důvodu možnost dát nájemci výpověď. Poněkud rezervovaněji se k dané problematice vyjádřil Civilní a správní soud Nového Jižního Walesu ve věci Swan v. Uecker (2016), podle něhož je pro výpověď z nájmu třeba každý případ posoudit individuálně. Stejně jako v předešlých případech však připustil, že poskytování pronajatého bytu k ubytování hostů prostřednictvím platforem obdobným Airbnb, může být důvodem k výpovědi z nájmu.

Přestože se v dnešní době Airbnb a obdobné ubytovací platformy těší díky své flexibilitě i příznivějším cenám oproti hotelům nadměrné oblibě, nájemci by měli k poskytování pronajatých prostor skrze tyto platformy přistupovat s velkou obezřetností. Stejně tak je jistá bdělost třeba též na straně pronajímatelů, aby při hledání letních nebo například pracovních ubytování nebyli překvapeni nabídkou svého vlastního bytu.

[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2023, č.j. Cdo 2128/2023-182.

[2] Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. 8. 2021, č. j. 6 Af 20/2020-32.

[3] Nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II ÚS 544/2000.

[4] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2023, č.j. Cdo 2128/2023-182.