Právo na slevu z nájemného

Vyskytne-li se vada na pronajímané věci má nájemce povinnost tuto vadu oznámit pronajímateli v souladu s § 2214 občanského zákoníku. Pronajímatel má povinnost vadu odstranit, spadá-li to do jeho odpovědnosti. Povinnost se tak nevztahuje na všechny typy vad.

Nároky nájemce při neodstranění vady

V případě, že pronajímatel neodstraní vadu, kterou má za povinnost odstranit, má nájemce v souladu s § 2208 občanského zákoníku právo zejména na:

• přiměřenou slevu z nájemného nebo
• na náhradu účelně vynaložených nákladů na opravu, kterou provedl na vlastní náklady a
• v určitých případech zásadního ztížení užívání pronajaté věci či znemožnění jejího užívání i právo na prominutí nájemného nebo právo vypovědět nájem. 

Co na to judikatura ?

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 12.06.2024, č.j. 26 Cdo 2294/2023-153, řešil situaci, kdy bylo zřejmé, že pronajímatel o výskytu vady věděl, nicméně nájemce zde nesplnil svou (zákonnou) oznamovací povinnost. Nejvyšší soud konstatoval: „Podle § 2205 písm. b) o. z. je pronajímatel rovněž povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zároveň není pochyb o tom, že notifikační povinnost nájemce obsažená v § 2208 ve spojení s § 2214 o. z. slouží taktéž k zajištění informovanosti pronajímatele o vadách pronajaté věci, které je povinen odstranit tak, aby byl schopen dostát své již zmíněné zákonné povinnosti.

Význam oznamovací povinnosti

Je to zpravidla nájemce, kdo má k věci přístup a je tudíž schopen existenci případné vady předmětu nájmu zjistit. Pokud ovšem pronajímatel vadu zjistí sám, ať už v souvislosti s pravidelnou prohlídkou věci (§ 2219 odst. 1 o. z.) či jinak, nemělo by sankcionování nájemce (nemožností uplatnění práv vypočtených v § 2208 odst. 1 o. z.) za nesplnění oznamovací povinnosti význam. Ke shodnému právnímu názoru ostatně dospěla i komentářová literatura[1 - srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 272]‌, z níž vyplývá, že podstatná je zde i skutečnost, zda pronajímatel o vadě věděl či musel vědět. Smyslem oznamovací povinnosti podle komentovaného ustanovení (§ 2214 o. z.) je získání této informace pronajímatelem, aby mohl vady odstranit. Jestliže tuto informaci již má (např. v důsledku prohlídky podle § 2219 o. z.), postrádalo by smysl postihovat nájemce pro nesplnění oznamovací povinnosti. 

Nejvyšší soud dospěl k závěru, že oznamovací povinnost dle § 2214 občanského zákoníku slouží k tomu, aby se pronajímatel o výskytu vady dozvěděl a mohl ji tak odstranit. Podstatou a cílem oznamovací povinnosti ze strany nájemce je obeznámit pronajímatele o výskytu vady, tedy aby nabyl vědomí o existenci vady. V případě, že se pronajímatel prokazatelně o výskytu dozvěděl jiným způsobem než oznámením od nájemce, pak mu vznikla povinnost vadu odstranit a nájemce již nemá být sankcionován ve formě nemožnosti uplatnění svých práv dle § 2208 občanského zákoníku za to, že neučinil oznámení dle § 2214 občanského zákoníku. Pokud pronajímatel o vadě věděl a vadu neodstranil, má nájemce právo na nároky vyplývající z nesplnění pronajímatelovy povinnosti odstranit vadu.

Závěr

Dodržování oznamovací povinnosti je klíčové pro hladkou komunikaci mezi nájemcem a pronajímatelem. Nicméně pokud je zřejmé, že pronajímatel o vadě dověděl, byť i jiným způsobem, má povinnost ji odstranit a nájemce nemá být znevýhodněn za formální nesplnění oznamovací povinnosti. Tento výklad chrání práva nájemce a reflektuje věcný smysl úpravy nájemních vztahů.

Dále by vás mohlo zaujímat:

SVJ versus vlastník jednotky: Právní úskalí odpojení od energií

Přenechání pronajatého bytu třetím osobám prostřednictvím Airbnb

Výpověď z nájmu bytu bez poučení nájemce: Na co si musí dát pronajímatelé pozor