Notářský zápis a vyklizení nemovitosti: podmínky a využití v praxi

Nejvyšší soud České republiky se ve svém usnesení ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 31 Cdo 225/2024 (dále jen „Usnesení“), zabýval otázkou vyklizení nemovitosti na základě notářského zápisu dle ust. § 71b zákona č. 358/1992 Sb., zákon České národní rady o notářích a jejich činnosti (notářský řád) (dále jen „notářský řád“). Právě v tomto ustanovení je v odstavci prvním stanoveno, že:

„Notář sepíše na žádost notářský zápis o dohodě, kterou se účastník zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka vyplývající ze závazkového právního vztahu, v níž svolí, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní.“

Podmínky uzavření dohody

Předpokladem pro uzavření dohody dle ust. § 71b odst. 1 notářského řádu je existence závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Zpravidla bude nájemní či jiný závazkový vztah existovat již v době uzavření dohody. Smlouva (dohoda apod.), kterou má závazkový vztah teprve vzniknout, může být i součástí (byť v oddělené části) notářského zápisu (v první části bude např. smlouva o nájmu, v druhé části bude obsažena dohoda se svolením k vykonatelnosti). Má-li být tedy notářský zápis se svolením k vykonatelnosti o dohodě, v níž se povinný zavázal k vyklizení nemovitosti (bytu), sepsaný podle ust. § 71b notářského řádu exekučním titulem, musí v době sepsání této dohody existovat smlouva o nájmu (či jiném závazkovém vztahu) a nájemce se musí zavázat, že nevyklidí-li nemovitost (byt) po jejím skončení ve lhůtě, na níž se s pronajímatelem dohodl, svoluje k vykonatelnosti, tedy k vyklizení předmětné nemovitosti.

Dohoda musí obsahovat tyto náležitosti: 

1. označení osoby, která se zavázala ke splnění pohledávky nebo jiného nároku (osoby povinné);
2. označení osoby, jejíž pohledávka nebo jiný nárok mají být splněny (osoby oprávněné);
3. skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládá;
4. předmět plnění;
5. dobu plnění;
6. prohlášení povinné osoby o svolení k vykonatelnosti zápisu.

Kdy dále může být notářský zápis sepisován?

Podle ust. § 71b notářského řádu jej lze sepsat rovněž v době, kdy:

1. již závazkový vztah skončil, avšak povinný nesplnil povinnost vyplývající ze závazkového vztahu nemovitost vyklidit; v takovém případě bude součástí dohody s oprávněným určení (nové) doby, do kdy má povinný nemovitost vyklidit tak, aby tato doba uplynula až po sepsání notářského zápisu, a prohlášení povinného, že svoluje k vykonatelnosti sepsaného notářského zápisu, nevyklidí-li nemovitost v této (nově) stanovené době;
2. závazkový vztah trvá; doba plnění se bude odvíjet od doby, na niž byl závazek sjednán; smlouva o nájmu může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou;
3. je-li nájem sjednán na dobu určitou, a to uvedením určitého časového období jeho trvání, po jeho uplynutí nájem (zpravidla) končí a nájemce má povinnost předmět nájmu vyklidit; doba plnění tak bude určena konkrétním datem, které bude navazovat na sjednanou dobu nájmu, a povinný svolí k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže do uplynutí této doby nemovitost nevyklidí (např. doba nájmu je sjednána do 30. 6. 2025, povinný se zavazuje nemovitost vyklidit do 15 dnů po skončení nájmu a svoluje k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže tak neučiní; nevyklidí-li tedy nemovitost do 15. 7. 2025, může se oprávněný domáhat nařízení exekuce). 

Klíčové omezení: vázanost na konkrétní datum

Pokud je vyklizení vázáno na konkrétní datum a nájem skončí dříve než bylo dohodnuto (např. dohodou, výpovědí), vykonatelnost zápisu zůstává neměnná, tj. neuplynula-li tedy doba sjednaná pro vyklizení v dohodě, není notářský zápis vykonatelný.

Pro oprávněného je tedy zásadní, aby termíny plnění byly přesně specifikovány a odpovídaly realitě závazkového vztahu.

O problematice související s nájmem jsme dále publikovali:

Přenechání pronajatého bytu třetím osobám prostřednictvím Airbnb jako důvod k výpovědi nájemní smlouvy

Výpověď z nájmu bytu bez poučení nájemce: Na co si musí dát pronajímatelé pozor

Právo na slevu z nájemného