Co přináší nový zákon o realitním zprostředkování?

Dlouho připravovaný zákon o realitním zprostředkování, který má za cíl výrazným způsobem upravit činnost realitních kanceláří, realitních makléřů, brokerů či realitních agentů vstoupil do finální fáze legislativního procesu.  Níže v textu tento zákon uvádíme jako „Zákon o zprostředkování“. V tomto příspěvku hodláme uvést hlavní novinky, které tento zákon na předmět podnikání realitního zprostředkování přináší. Nepomineme ani upozornění a rady, jak své podnikání upravit tak, aby vyhovovalo novému zákonu. Za porušení Zákona o realitním zprostředkováním totiž hrozí sankce až do výše 1.000.000,- Kč.

Kdo může okamžikem nabytí účinnosti zákona službu realitního zprostředkování poskytovat?

Zákon zavádí následující povinnosti. Musí se jednat o osobu, která je bezúhonná. V případě, že je zprostředkování poskytováno právnickou osobou, musí být bezúhonnou osobou její skutečný majitel[1] a dále fyzická osoba, které je v postavení statutárního orgánu. Zákon o realitním zprostředkování přináší změnu příslušných zákonů, upravujících podmínky pro vznik živnostenského oprávnění. Vznikne nová vázaná živnost „Realitní zprostředkování“. Pro její získání je třeba splnit kvalifikační podmínky, přičemž je musí být splněna některá z těchto podmínek:

1. a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
2. b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
3. c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
4. d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání dle zákona č. 179/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Doposud byla činnost poskytována na základě volné ohlašovací živnosti. Zákon o realitním zprostředkování obsahuje přechodné ustanovení, dle kterého osoba, která doposud prováděla tuto činnost na základě volné živnosti, je povinna do 6 měsíců splnit výše uvedené kvalifikační předpoklady.

Co je realitním zprostředkováním?

Připravovaný zákon zavádí definici realitního zprostředkování, kterým se nabytím platnosti zákona rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat realitní smlouvu (tedy smlouvu o nabytí nemovité věci či nabytí užívacího práva atd.). Zákon dále obsahuje výčet dalších služeb, které jsou zpravidla předmětem činnosti realitního zprostředkování. Jedná se zejména o: poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, zprostředkování poskytnutí právních služeb, zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

Hlavní novinky

Pojištění

Nově je realitní zprostředkovatel ze zákona povinen být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn na částku nejméně 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost. Pro souběh více pojistných události v jednom kalendářním roce musí být realitní zprostředkovatel pojištěn nejméně na částku 3.500.000,- Kč. Tuto smlouvu má realitní zprostředkovatel povinnost předložit Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů od jejího uzavření. Osoba[2], která spolupracuje při realitním zprostředkování s jinou právnickou osobou (např. realitní kanceláří) má možnost disponovat zákonným pojištěním pouze v poloviční výši (pro jednotlivou transakci 875.000,- a pro souběh více transakcí částkou 1.750.000,- Kč.). I v případě, že dochází ke vzniku práva uzavřít pojistnou smlouvu na ponížené hodnoty, trvá povinnost ji do 10 dnů předložit ministerstvu. Nesplnění povinnosti uzavřít pojistnou smlouvu na danou hodnotu je přestupkem a hrozí uložení pokuty ve výši až 1.000.000,- Kč. Včasné nedoložení pojistného certifikátu ministerstvu je taktéž přestupkem, za který hrozí sankce až do výše 100.000,- Kč.

Smlouva o realitním zprostředkování

Zákon o zprostředkování poměrně zásadním způsobem upravuje práva a povinnosti, které si realitní zprostředkovatel a spotřebitel mezi sebou mohou ujednat. Nově budou muset být smlouvy o realitním zprostředkování uzavírány povinně v písemné podobě. Pokud se tak nestane, má spotřebitel možnost namítnout neplatnost ústně uzavřené smlouvy. Smlouva o realizačním zprostředkování je dále neplatná, pokud je uvedena na jiné listině, jako je např. smlouvě o prodeji nemovité věci nebo nájemní či podnájemní smlouvě.

Zákona stanovuje nezbytné náležitosti, které musí smlouva o realitním zprostředkování obsahovat a jimiž jsou následující skutečnosti:

1. označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání které se transakce týká (tedy přesná identifikace jak nemovité věci, tak práva, které se sjednává).
2. výše kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty.
3. Výše provize, nebo způsob jejího určení.

Pokud nedojde k jasnému ujednání těchto skutečností, má zájemce možnost vznést námitku neplatnosti takto uzavřené smlouvy.

Pokud body a) a b) nejsou v době uzavření smlouvy doposud známy, musejí být sjednány alespoň obecně. Relativní problém může nastat, když je předmětem této smlouvy vyhledání vhodné nemovité věci a obstarání její koupě (nebo nájmu, podnájmu atd.) pro zájemce. V takovém případě doporučujeme do preambule smlouvy o realitním zprostředkování uvést, že předmětem smlouvy je zejména vyhledání nemovité věci dle přání klienta a obstarání její koupě. Je dále vhodné dojednat parametry této věci. „Nemovitá věc, jejíž vyhledání a zprostředkování převodu vlastnického práva k ní je předmětem této smlouvy o zprostředkování, by měla být bytovou jednotkou, kdy podlahová plocha by neměla být menší, než 50m². Bytová jednotka musí být vhodná k uspokojení potřeb bydlení, a musí být rozdělena minimálně do dvou obytných místností. Jedna z obytných místností, či samostatná místnost musí obsahovat kuchyňský kout, či musí umožňovat jeho zařízení. Bytová jednotka by se měla nacházet v obci ….. či v její bezprostřední blízkosti.“

Další povinnosti realitního makléře

Realitní zprostředkovatel je zákonem zavázán k celé řadě informačních povinností, které musí splnit.

1. Zájemci o zprostředkování realitní činnosti je povinen předat prostý výtisk informací, obsažených v katastru nemovitostí té nemovité věci, které se uzavřená smlouva o realitním zprostředkování týká. Pokud tak neučiní nejpozději v den uzavření (nejčastěji podpisu poslední ze smluvní strany) této smlouvy, je zájemce oprávněn od této smlouvy do 14 dnů odstoupit. Doporučujeme tyto informace přiložit jako přílohu smlouvy o realitním zprostředkování.
2. Dále je povinen upozornit zájemce na všechny závady a omezení, které plynou z veřejných seznamů (typicky zástavní právo, služebnost inženýrské sítě, atd.). Realitní zprostředkovatel však musí upozornit i na faktické vady nemovitých věcí, o kterých věděl, nebo o kterých vzhledem ke své odbornosti vědět měl. Neposkytnutí těchto informací má za následek možnost odstoupení do smlouvy o realitním zprostředkování.

Úschova finančních prostředků

Zákon přináší zcela nová pravidla pro přijímání peněz do úschovy. Realitní zprostředkovatel není v rámci zprostředkovávané záležitosti oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy. Bez dalšího je pouze oprávněn nabízet zprostředkování poskytnutí (resp. přijetí) úschovy bankou, notářem, advokátem nebo případně soudním exekutorem.  Pokud je však písemně požádán zájemcem (připomeňme, že nesmí tuto službu nabízet), je realitní zprostředkovatel úschovu oprávněn přijmout za následujících podmínek:

1. smlouva o úschově je v písemné podobě,
2. bankovní účet, na která má být úschova složena je veden na jméno zprostředkovatele tak, jak je uvedeno ve veřejném rejstříku, a zároveň je tento účet jedinečný pro každou jednotlivou úschovu,
3. realitní zprostředkovatel upozorní banku o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba,
4. o každé jednotlivé úschově realitní zprostředkovatel sepíše záznam v evidenci úschov, kterou je povinen vést.

Úschova se provádí zásadně bezhotovostně.

Za porušení povinností či zákazů, spojených s přijímáním úschovy hrozí sankce ve výši 500.000,- Kč.

Shrnutí

Závěrem lze shrnout, že zákon přináší celou řadu nových pravidel dopadajících na činnosti realitních kanceláří, makléřů, brokerů či realitních agentů. Nově upravuje kvalifikaci pro jeho činnost, kdy lze předpokládat, že celá řada subjektů nebude bez absolvování nutných kurzů nadále způsobilá samostatně vykonávat svoji profesi. Zákon stanovuje, že samotná činnost není pouhé obstarání zájemce k prodeji s cílem pronajmout či prodat. Činnost tak, jak ji zákon definuje, je nutné vnímat jako komplexní soubor marketingových, ekonomických služeb, technických služeb, ale i zprostředkování právních služeb. Dále zákon zavádí povinnost pojištění odpovědnosti za škodu. Doposud doložení uzavření pojištění vyžadovaly jako podmínku pro členství pouze profesní sdružení. Nesplnění těchto podmínky pojištění je stiženo hrozbou dostatečně odstrašující sankce.

Velkých změn doznala také podoba samotné smlouvy o realitním zprostředkování. Ta musí být vyhotovena písemně. Zákon o realitním zprostředkováním významným způsobem do značné míry relativizuje některé zásady, na kterých stojí aktuální občanský zákoník. Nesjednáním předepsaných náležitostí má často za následek neplatnost smlouvy, nebo možnost druhé strany od této smlouvy odstoupit.  Velkou změnu přináší nová striktní pravidla pro provádění úschov. Ty nyní zprostředkovatel není na vlastní účet oprávněn přijmout, není-li o to písemně výslovně požádán. Velkou pozornost si zaslouží informační povinnost, kterou je nyní zprostředkovatel povinen plnit. Porušení informační povinnosti zakládá oprávnění druhé smluvní strany od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit, což by v konečném důsledku mohlo vést ke vzniku povinnosti realitní kanceláře vrátit veškeré inkasované prostředky zpět  klientovi.

[1] Skutečný majitel jako fyzická osoba dle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, ve znění pozdějších předpisů.

[2] Ze zákona není zcela zřejmé, zda se jedná pouze o fyzickou nebo i o právnickou osobu.

autoři: JUDr. Lenka Příkazská a Mgr. Michal Mohelský